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16 Janvier 2022 à 11h50 - 134

Les critères de référence avant d’acheter ses parts de SCPI

Vous souhaitez investir dans une société civile de placement immobilier ? Cet actif dit pierre-papier présente en effet de nombreux avantages, vous permettant de répondre à plusieurs objectifs patrimoniaux, d’autant qu’il s’agit d’un dérivé de l’immobilier qui est reconnu comme étant de la valeur refuge. Il est cependant recommandé d’analyser plusieurs critères avant d’acheter vos parts, dont les performances font partie.

 

La composition du parc immobilier

Avec la crise financière de 2020, ce critère prend de plus en plus d’importance dans un investissement SCPI. En effet, plusieurs secteurs d’activité ont été sensibles à l’effondrement de l’économie au cours du pic de la crise. Par exemple, celui du tourisme, de même que du commerce et de certaines activités tertiaires. À l’inverse, d’autres secteurs ont su émerger, tels que celui de l’e-commerce et de la logistique, celui de la santé et des services seniors.

 

La résilience de la SCPI

La résilience de la SCPI est en partie due à sa capacité de continuer à fonctionner en cas de forte atteinte, en particulier dans des situations de gel des loyers. Par exemple, en présence de difficulté financière des locataires, comme ce fut le cas lors de la crise pandémique de 2020. Dans ce cas, les SCPI se servent de leurs réserves, telles que le report à nouveau (RAN). Celui-ci est exprimé en nombre de jours – pendant lesquels la SCPI peut continuer à « survivre » sans loyers collectés.

Les autres réserves également à tenir en compte : les provisions pour gros travaux (PGE) : ils permettent d’accélérer les travaux de rénovation éventuels, afin de raccourcir la période d’inoccupation et donc de limiter les carences en loyers.

 

Les autres indicateurs de performance

Ce sont le taux de distribution (anciennement le TDVM jusqu’en 2021), te taux de rendement interne, le rendement global immobilier (nouvel indicateur depuis 2022), de même que le taux d’occupation financier et la capitalisation.

Success, Start Up, Statistics, Curve

L’expertise de la société de gestion

La société de gestion est celle sur qui repose avant tout le succès de son SCPI. C’est pourquoi, le futur investisseur accordera une importance particulière à cette dernière, en tenant compte de certains paramètres. Exemple : ses expériences dans la gestion de ces produits pierre-papier, sa propre résilience par rapport à sa santé financière, etc.

 

Quelles sont les autres étapes à prévoir ?

Il est ensuite question de réaliser les différents comparatifs entre les SCPI les plus adaptées à vos objectifs et à votre patrimoine. La simulation est l’étape qui suit : à réaliser par rapport à différents scénarii, dans le but d’un rendement optimal. Un conseiller en gestion de patrimoine ou un conseiller financier pourra vous soutenir au cours de ces démarches, si vous faites vos premières armes dans ce type d’investissement, ou encore si vous souhaitez réaliser une stratégie reposant sur de la diversification.

 

Où trouver les meilleures SCPI ?

Il n’existe pas de meilleures SCPI par défaut : elles sont à souscrire en fonction de vos propres objectifs, de même que de la stratégie que vous avez mise en place. Il existe en effet plus de 200 SCPI proposées à la souscription, et celles-ci se différencient par leurs propres caractéristiques ainsi que les objectifs auxquels elles répondent.

Rappelons qu’il existe différents types de SCPI : celles dites de rendement (qui sont essentiellement composées d’immeubles professionnels) et fiscales (dont le parc accueille plutôt des immeubles résidentiels). Une troisième famille de SCPI, celles de valorisation, n’aboutit pas à la distribution de dividendes, mais plutôt à celle de plus-value immobilière après revente. Par ailleurs, notons les sous-catégories de SCPI qui sont celles dites spécialisées ou thématiques, diversifiées, etc.

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